最近、海外のランドバンキングの話を聞いて興味を持ったと言う人からの相談がちょくちょくあったりする。
ランドバンキングは2010年頃に流行っていたが、今でも話を聞く事があるとは驚きだ。
どこかの誰かがセミナーなどを行っていて、投資家を募集しているのだろうか？
海外でランドバンキングや不動産投資をお勧めできない理由とは？
ランドバンキングとは、砂漠など今のところはほぼ価値が無い土地でありながら、将来的な発展が望める場所の土地を予め購入しておく手法の事である。
実際に開発が進めば、開発業者がその土地の取得を求めるので、不動産価値が何倍、何十倍もの金額で取引される事になり一括千金を夢見れる。
また、個人で購入するのではなく、ブローカーが希望者を募り共同所有する案件も多い。
実際にこうしたランドバンキングが目論見通りに上手く償還されているかと言われれば、そうしたケースはかなり少ない。
開発が進まなければ買い手はいないので売却は出来ない。
また、共同所有の場合には半数以上の承認により売却が行われるので、自分一人だけの考えで思った通りに事が進んでいないのが現状と言える。
余裕資金がジャブジャブとある人が何十年と時間も費やせるのであれば良いと思うが、通常の資産運用の手法としてはお勧めし難い。
（契約当初は資産価値がほとんどないので、資産圧縮させて相続対策を行えると言う考えもあったりはする。）
ランドバンキングは一種の不動産投資であるが、一般的な不動産投資であればお勧めできるかと言えばそんな事はない。
博打・ギャンブル的要素が大き過ぎる。
日本は人口減少が進んでいて不動産価値が上がる場所は極一部に限られている。
そんな案件が一般市民に回ってくるはずがない。
日本でも2010年頃に不動産投資がブームとなっていたが、今でも継続して利益を出せている人がどれだけいるのだろうか？
投資ではなく管理をしっかりして利回りを得ている人はいると思うが、そうなると投資ではなくビジネスとなってくる。
そこまで手間暇かけられる人はあまりいないはずだ。
では、海外の不動産投資はどうかと言えば、現地の将来の市場を分析したり、法律や商習慣などを把握しなくてはならないし、不動産購入後に維持させていくのも難しい。
購入から購入後の管理までの全てを考えると、不動産投資は簡単なものではない。
現地のブローカーに上手くやられてしまうケースも少なくない。
何故か現地を見る事もなく、日本人ブローカーの言われるままに投資してしまう人もいたりする。
日本人が日本人を騙すケースも多いので気を付けなければならない。
騙されたと気付いた時に裁判などをしようにも、現地の裁判所が管轄となれば現地の言葉や法律で戦わなければならないので勝算はかなり低い。
それだけの時間とお金を割ける人は稀だと言える。
こう考えると、ランドバンキングにしても一般的な不動産投資にしろ、海外での不動産案件はとても難しく感じる。
海外に限定する事無く、日本でも不動産投資は行うのは簡単ではない。
それなりに資金と時間に余裕のある人以外は手を出さない方が良いと思う。
⇒ ご質問やご相談等はこちらから。
海外でランドバンキングや不動産投資を行うのであれば貯蓄型保険商品を契約した方が良いのでは？
ランドバンキングにしろ不動産投資にしろ、そうした案件に興味がある人はそれなりに資産額がある人だと思う。
ならば、海外の貯蓄型保険商品を契約した方が良いのではなかろうか？
例えば、サンライフ香港社が提供しているSunJoy Global(サンジョイ・グローバル)という貯蓄型保険商品がある。
商品概要は上のリンクを確認してもらえればと思うが、商品契約後は特に何もする事なく資産価値は上昇していく。
契約直後の解約返戻金は低いのだが、長期的に見れば利回り6～7％で複利運用されるメリットがある。
解約返戻金が支払保険料が超える損益分岐点は6～7年目となっていて、その後はリターンは以下のようにシミュレーションされている。
◆10年目：140％
◆15年目：191%
◆20年目：279%
◆25年目：394%
◆30年目：551%
ランドバンキングで10年で数倍と話を聞いていた人からすれば小さなリターンに感じるかもしれないが、10年で数倍になる確率がとても低いと知ったならばどう思うだろうか？
10年で140％、20年で279％、30年で551％はとても大きなリターンだと感じないだろうか？
こうした海外の保険商品は一部引き出しも出来るので、資産価値が大きくなった後に少しずつ引き出せば不動産投資のインカムゲインのようにも扱える。
もちろん、長く契約を維持すれば利回り6～7％で複利運用されるので大きなキャピタルゲインを得られるのだ。
ギャンブルのようなランドバンキングや不確定要素が多い海外の不動産投資を行うのなら、こうした貯蓄型保険商品を契約した方が良いと思う。
ランドバンキングで契約直後はほぼ資産価値がないので資産圧縮させて相続対策を行えると書いたが、こうした商品でも同じように考えて資産承継を行う事もできる。
また、純粋にこうした保険商品の名義を変更してお子さんやお孫さんに資産承継をする事も可能である。
契約者や被保険者を何度も変更可能で、証券を分割できるようになっているからだ。
お子さんやお孫さんの人数に合わせて証券を分割しながら名義を変更していけば、子々孫々に亘って資産を承継していけるのだ。
ランドバンキングで夢を見る人が多いが、利回り良く名義を変更できるこうした保険商品の方が現実的に資産保全・資産運用・資産承継を行っていけるはずだ。
⇒ ご質問やご相談等はこちらから。
海外の保険商品やランドバンキングに詳しい正規代理店=IFAに先ずは相談してみるべし！
先ほどご紹介したような貯蓄型保険商品など、海外の保険会社は日本では考えられないような保険商品を多く提供している。
自分の予算や考えに合致した商品を知りたければどうすれば良いのだろうか？
海外の保険会社は自社で直接クライアントを募集しておらず、IFA=Independent Financial Advisorと呼ばれる正規代理店が契約からアフターサポートまでを請け負う事になっている。
海外の保険会社なので日本に正規代理店=IFAは存在しない。
なので、海外の保険商品に興味があれば海外のIFAに連絡してもらう事になるが、海外IFAと言っても恐れる必要は無い。
それは何故なら、日本人スタッフがいるIFAも存在するからだ。
日本人スタッフがいて、日本人の受け入れやサポート実績が豊富なIFAを選択して連絡すれば安心できる。
日本人のクライアントと長く接しているIFAの場合、ランドバンキングの情報も詳しかったりする。
そうした情報も耳に入ってくるので、ランドバンキングを含めてどんな商品が自分の資産運用や資産保全、はたまた資産承継に向いているのかをシミュレーションをしてもらいながら決めていけば分かり易いと思う。
日本でランドバンキングのセミナーを行っているような人はランドバンキングを販売させる為だけに話を展開するが、その他の商品も含めて検討しないと本当に自分に合った商品やプランには出会えない事だろう。
IFAはそうした商品を探し出してくれる良きパートナーになるはずだ。
⇒ ご質問やご相談、IFA=正規代理店の選定でお悩みの方はこちらから。
コメント